"Налоговые известия Московского региона", N 12, 1999

САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА: ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Анализируя содержание вышеуказанной правовой нормы, можно выделить ряд аспектов самовольной постройки.

Так, самовольной будет являться постройка на земельном участке, не отведенном для целей постройки.

Порядок землеотвода устанавливается в Земельном кодексе РФ, в иных актах земельного законодательства. При этом следует иметь в виду, что земельный участок должен быть отведен для строительства конкретного объекта.

Например, постройка жилого дома, осуществленная на земельном участке, отведенном для сельскохозяйственных нужд, будет являться самовольной.

Самовольной будет являться также постройка, осуществленная без получения соответствующих разрешений на строительство.

Вопросы выдачи разрешений на строительство урегулированы в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), Федеральном законе от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об архитектурной деятельности), ряде подзаконных нормативно - правовых актах.

В соответствии со ст.62 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

При этом под объектом недвижимости понимаются объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность, т.е. деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко - культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях:

- несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка;

- несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.

Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года и может быть продлено на основании заявления заказчика.

В случае если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ, разрешение на такие работы не требуется.

Вопросы строительства архитектурных объектов урегулированы в Законе об архитектурной деятельности.

Под архитектурным объектом понимаются здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово - паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта.

В соответствии с Законом об архитектурной деятельности гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, обязаны иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно - планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Правом определять перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, наделены органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

В любом случае строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В законодательстве не оговаривается, как должно быть выражено данное согласие: требуется ли письменный документ либо согласие может быть выражено иным образом. В этой связи представляется целесообразным во избежание негативных последствий, о которых речь пойдет далее, оформлять все в письменной форме.

Наконец, самовольной будет являться постройка, осуществленная с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Действующее законодательство не содержит четких критериев того, какие нарушения следует считать существенными.

Вместе с тем исходя из анализа Закона Российской Федерации от 17 декабря 1992 г. N 4121-1 "Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства" и Градостроительного кодекса к таким нарушениям, например, можно отнести:

- осуществление строительной деятельности без полученной в установленном порядке лицензии;

- строительство объекта без полученной в установленном порядке лицензии;

- уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний, выданных органами Государственного архитектурно - строительного надзора Российской Федерации;

- нарушения обязательных требований нормативных актов в области строительства при выполнении проектных, строительно - монтажных работ, при производстве строительных материалов, конструкций и изделий, влекущие снижение параметров прочности производимых строительных материалов, конструкций и изделий, снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности зданий, строений, сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов;

- нарушение установленного порядка разработки и утверждения градостроительной документации;

- нарушение установленного градостроительной документацией и градостроительными регламентами правового режима использования территориальных зон;

- нарушение красных линий (границ, отделяющих территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях);

- нарушение разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости.

Если конкретная постройка по закону признается самовольной, с неизбежностью встает вопрос о правовых последствиях такого факта.

Правовые последствия самовольной постройки можно рассматривать в двух аспектах: вопросы приобретения права собственности и вопросы ответственности.

В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Данное лицо не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Сделки, объектом которых является самовольная постройка, в соответствии со ст.168 ГК РФ являются ничтожными. Такая сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Все полученное по такой сделке может быть квалифицировано как неосновательное обогащение.

По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных ГК РФ.

Одним из таких случаев является признание судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим такую постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

В судебной практике возникли вопросы: как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.34 Постановления от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" рекомендовал судам предлагать истцу представлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству.

Вместе с тем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отмечает, что не будет ошибкой, если суд выяснит этот вопрос и в ходе судебного разбирательства до вынесения решения.

Так, малое предприятие "Башкортостан" обратилось в суд с иском к Н. о признании права собственности на не законченный строительством жилой дом и о выселении из него ответчицы, ссылаясь на то, что в 1990 г. на выделенном ему земельном участке было начато строительство дома, который самовольно заняла ответчица.

Н. предъявила к истцу встречный иск о признании за ней права собственности на спорный дом, указывая, что в 1990 г. она заключила с истцом договор подряда на строительство этого дома и тогда же полностью оплатила стоимость строительных материалов и работ.

Суд признал право собственности на дом за ответчицей Н., поскольку ею были представлены достоверные доказательства выполнения своих обязательств по договору подряда оплатить стоимость работ и материалов на строительство дома.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации оставила решение без изменения, согласившись с выводом суда о том, что земельный участок под домом будет в установленном порядке выделен ответчице.

Как установил суд при рассмотрении дела, земельный участок для жилищного строительства в установленном порядке ни истцу, ни ответчице не предоставлялся. Суд привлек к участию в деле местную администрацию и предложил ей решить вопрос о передаче земельного участка под самовольно возведенным жилым домом одной из сторон или решить вопрос об изъятии этого участка.

Администрация в своем письменном ответе на запрос суда сообщила, что земельный участок под домом по плану развития города предназначен для индивидуального жилищного строительства и будет выделен в установленном порядке той стороне, за которой суд признает право собственности на самовольно возведенный жилой дом.

Такая позиция местной администрации не препятствовала рассмотрению спора о праве собственности на самовольно возведенное строение, в связи с чем суд правильно разрешил этот спор в зависимости от того, кем из сторон были представлены достоверные доказательства об оплате работ и строительных материалов.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности (пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании) которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Такое признание возможно только при условии, что лицо, за которым признается право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Описанная ситуация, как представляется, может возникнуть, только если истец докажет, что он не знал об осуществлявшемся на принадлежащем ему земельном участке строительстве. В противном случае можно исходить из того, что собственник (владелец, пользователь) земельного участка дал свое согласие на строительство, и поэтому данная постройка уже не будет являться самовольной.

В любом случае право собственности на самовольную постройку не может быть признано за вышеуказанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Анализируя данную норму, можно отметить, что фактически она устанавливает запрет на сохранение самовольной постройки, осуществленной без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Так, например, несоблюдение каких-либо строительных нормативов почти всегда может создать угрозу жизни и здоровью граждан или иным образом нарушить их законные интересы.

Несоблюдение градостроительных правил влечет за собой также ущемление прав и интересов граждан и организаций (например, осуществление строительства без соблюдения требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил).

Подводя итог, необходимо сказать, что признание права собственности на самовольную постройку возможно только в строго определенных законом случаях и только если такая постройка является самовольной с точки зрения прав на использование земельного участка.

Подписано в печать А.А.Абрамов

10.12.1999 Управление МНС России

по г. Москве

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——