"АКДИ "Экономика и жизнь", N 12, 1999

Вопрос: Предприятие инвестирует денежные средства в строительство на основании договора об инвестировании строительства жилого дома. По окончании строительства предприятие - получатель денежных средств передает в собственность предприятия квартиры, в дальнейшем реализуемые физическим лицам.

Каков порядок исчисления НДС и налога на пользователей автодорог в этом случае?

Ответ: Предметом договора об инвестировании строительства жилого дома, как правило, является предоставление в собственность инвестора жилья (квартир), которое будет построено в будущем за счет привлечения денежных средств этого инвестора. Таким образом, в данном случае предприятие - инвестор не несет затраты на строительство жилья, а непосредственно приобретает квартиры у продавца.

В рассматриваемой ситуации порядок налогообложения операций по дальнейшей реализации инвестором приобретенных квартир "оборотными" налогами зависит от того, в качестве какого рода объектов приобретенные квартиры учитываются на балансе предприятия - инвестора.

Возможны два варианта:

1) квартиры приобретаются в рамках осуществления долгосрочных инвестиций (создания внеоборотных активов длительного пользования, не предназначенных для дальнейшей перепродажи) (п.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160).

В этом случае после окончания строительства жилого дома и передачи квартир предприятию - инвестору их стоимость отражается на балансе последнего в составе нематериальных активов (счет 04 "Нематериальные активы") (п.2 Письма Минфина России от 29.10.1993 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно - коммунальном хозяйстве").

При реализации квартир НДС будет исчислен в виде разницы между суммой налога, учтенной в продажной цене квартир, и суммой налога, не отнесенной на расчеты с бюджетом до момента их продажи (пп."в" п.50 Инструкции Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на добавленную стоимость"). Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России (см., например, Письмо ДНП Минфина России от 08.09.1998 N 04-03-11);

2) предприятие приобретает квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.

В этом случае можно сделать вывод, что предприятие - инвестор фактически приобретает квартиры в рамках осуществления торговой деятельности, поэтому по окончании строительства полученные квартиры должны учитываться на балансе предприятия - инвестора на счете 41 "Товары".

В качестве торговой принято рассматривать предпринимательскую деятельность по реализации товаров по ценам, сформированным исходя из цен приобретения с учетом спроса и предложения либо торговой надбавки (см., например, п.15 Письма Госналогслужбы России от 23.09.1993 N ВЗ-4-05/150н "Разъяснения Госналогслужбы России по отдельным вопросам, связанным с применением налогового законодательства по НДС"). Таким образом, основная цель осуществления торговли - получение дохода в виде разницы между ценой приобретения и ценой продажи товара.

Реализацию квартир физическим лицам в подобной ситуации следует рассматривать как розничную торговлю, поэтому при исчислении НДС необходимо руководствоваться порядком, применяемым предприятиями розничной торговли (пп."а" п.41 Инструкции N 39, Письма ДНП Минфина России от 23.10.1995 N 04-03-10, от 02.11.1995 N 04-03-10, от 02.09.1996 N 04-03-05). Облагаемым оборотом является сумма разницы между ценами реализации и ценами приобретения (включая сумму налога).

Исчисление налога производится по расчетной ставке в размере 16,67%.

Объектом обложения налогом на пользователей автодорог является выручка от реализации продукции (работ, услуг) либо сумма разницы между продажной и покупной ценами товаров, реализованных в результате торговой деятельности (п.2 ст.5 Закона РФ от 18.10.1991 N 1759-1 "О дорожных фондах в Российской Федерации").

Обороты по реализации нематериальных активов данным налогом не облагаются. В этом случае не производится реализации продукции (работ, услуг) или товаров.

При продаже квартир, учтенных ранее предприятием - инвестором на счете 41 "Товары", объект обложения налогом на пользователей автодорог возникает. Поскольку в подобной ситуации предприятие - инвестор фактически осуществляет торговую деятельность, то налогом облагается сумма разницы между продажной и покупной ценами квартир.

Подписано в печать Е.Тимохина

10.12.1999

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——