"АКДИ "Экономика и жизнь", N 11, 1999

Вопрос: Предприятие арендует нежилое помещение в жилом доме по договору аренды, заключенному с территориальным отделением Москомимущества. На момент заключения договора аренды нежилое помещение госкомиссии сдано не было и фактически представляло собой недостроенный объект. Предприятие произвело работы (подрядным способом) по доведению объекта до состояния, пригодного к эксплуатации, и сдало помещение госкомиссии (подписан акт). Впоследствии было достигнуто соглашение с арендатором о выкупе арендуемого помещения, согласована выкупная цена. Арендодатель согласился уменьшить выкупную стоимость на сумму понесенных предприятием затрат.

Как в учете предприятия должны отражаться затраты, связанные с доведением арендованного помещения до состояния, пригодного к эксплуатации?

Ответ: В данном случае предприятие - арендатор произвело неотделимые улучшения арендованного помещения с согласия арендодателя (см. п.2 ст.623 ГК РФ). Поэтому арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений, если иное не установлено в договоре аренды.

В рассматриваемой ситуации сторонами было достигнуто соглашение о выкупе арендованного помещения (п.2 ст.624 ГК РФ) с зачетом стоимости произведенных арендатором улучшений в выкупную цену помещения (то есть возмещение стоимости произведенных улучшений производится путем зачета понесенных арендатором затрат в счет выкупной цены).

В бухгалтерском учете арендатора описанные в вопросе операции отражаются в следующем порядке (см. Инструкцию по применению Плана счетов, утвержденную Приказом Минфина СССР от 01.11.1991 N 56):

1. Дебет 08 Кредит 60 - затраты предприятия, связанные с доведением помещения до состояния, пригодного к эксплуатации (вместе с НДС - п.48 Инструкции Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" (далее - Инструкция N 39)), являются капитальными вложениями в арендованные ОС.

Поскольку между арендодателем и арендатором было достигнуто соглашение о выкупе арендованного имущество, то можно предположить, что произведенные предприятием капитальные вложения на баланс арендодателю не передавались. В этом случае они должны были быть приняты в состав основных средств предприятия в качестве отдельного инвентарного объекта (п.33 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н).

2. Дебет 01 Кредит 08 - фактически произведенные затраты по законченным работам включены в состав основных средств предприятия.

С момента включения произведенных затрат в состав основных средств и до момента прекращения договора аренды (в связи с выкупом арендованного помещения) арендатор производит начисление амортизации на сумму произведенных затрат, принятых к учету на счете 01. Амортизация начисляется арендатором исходя из способа начисления амортизационных отчислений, установленного арендодателем по переданному в аренду нежилому помещению (п.65 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

3. Дебет 20 (26, 44, 88) Кредит 02, отдельный субсчет - суммы амортизации отнесены за счет соответствующего источника (в зависимости от того, для каких целей предприятие использует арендованное помещение, амортизационные отчисления либо включаются в издержки производства и обращения, либо относятся за счет собственных средств предприятия).

После прекращения договора аренды капитальные вложения в арендованное имущество передаются арендатором арендодателю:

4. Дебет 47 Кредит 01 - списываются фактически произведенные предприятием затраты.

5. Дебет 02, отдельный субсчет. Кредит 47 - списываются суммы начисленного износа.

6. Дебет 76, субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 47 - остаточная стоимость произведенных арендатором улучшений подлежит возмещению арендодателем.

В соответствии с п.50 Инструкции N 39 облагаемым оборотом по НДС в данном случае является разница между стоимостью реализации и фактическими затратами. Поскольку капитальные вложения передаются арендодателю по остаточной стоимости, то объекта обложения по НДС не возникает.

Одновременно в учете предприятия отражаются операции, связанные с выкупом арендованного помещения:

7. Дебет 08 Кредит 60 - отражена выкупная стоимость помещения (без НДС).

8. Дебет 19 Кредит 60 - НДС по выкупной стоимости.

9. Дебет 01 Кредит 08 - выкупленное помещение включено в состав основных средств предприятия.

10. Дебет 60 Кредит 76, субсчет "Расчеты с арендатором" - остаточная стоимость произведенных предприятием улучшений засчитывается в счет выкупной стоимости.

11. Дебет 60 Кредит 51 - оплачена оставшаяся часть выкупной стоимости помещения.

12. Дебет 68 Кредит 19 - НДС по приобретенному помещению отнесен на расчеты с бюджетом (п.48 Инструкции N 39).

Подписано в печать Т.Крутякова

10.11.1999

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——