"Консультант Бухгалтера", N 11, 1999

Вопрос: Предприятие заключило договор субаренды на нежилое помещение под офис в г. Москве.

Необходимо ли нам осуществлять государственную регистрацию прав аренды (субаренды)?

Если да, то каким образом?

Ответ: В соответствии с действующим российским законодательством подлежат обязательной государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, заключенные на срок более одного года (п.2 ст.651 ГК РФ).

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.1 ст.26) (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ), подлежит государственной регистрации право аренды недвижимого имущества, причем независимо от срока действия заключенных договоров аренды. При этом в Законе N 122-ФЗ (ст.1) приводится расшифровка термина "недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации", а именно: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, право аренды (субаренды) нежилых помещений должно быть зарегистрировано в соответствующих государственных органах.

Несмотря на различие понятий "договор аренды" и "право аренды", процедуры регистрации договоров аренды (субаренды) и прав аренды (субаренды) недвижимого имущества (в частности, нежилых помещений) совпадают.

Порядок и размеры платы за государственную регистрацию прав аренды (субаренды) недвижимого имущества установлен Постановлением Правительства г. Москвы от 21 июля 1998 г. N 554 "Об организации работы Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на начальном этапе" (далее по тексту - Постановление Правительства г. Москвы N 554).

На территории г. Москвы регистрацию прав аренды (субаренды) нежилых помещений до момента образования специализированного органа осуществляло Москомимущество согласно Распоряжению мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. N 38-РМ "О порядке реализации Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.4.1).

В настоящее время регистрацию прав аренды (субаренды) недвижимого имущества осуществляет Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация) на основании Постановления Правительства г. Москвы N 554 и Распоряжения мэра г. Москвы от 7 сентября 1998 г. N 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества".

С заявлением о государственной регистрации права аренды (субаренды) недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (как арендодатель, так и арендатор) (ст.26 Закона N 122-ФЗ).

При регистрации права аренды (субаренды) недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, Москомрегистрация требует представления следующих документов:

- заявления о регистрации (от любой из сторон);

- копии платежного документа, свидетельствующего об оплате государственной регистрации;

- нотариально заверенные копии учредительных документов (устава, учредительного договора) и свидетельства о регистрации юридического лица;

- копии информационного письма органов статистики;

- карты реестра недвижимого имущества;

- копии свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя;

- нотариально заверенной или заверенной БТИ копии выписки из паспорта БТИ (форма N 1а);

- копии поэтажного плана объекта, сдаваемого в аренду;

- решения о назначении на должность руководителей, подписавших договор аренды (субаренды);

- подлинника договора аренды (субаренды) в количестве, равном количеству участников договора;

- заверенной копии договора аренды (субаренды) для Москомрегистрации.

В соответствии со ст.13 Закона N 122-ФЗ регистрация прав проводится не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов.

Сделка (договор) считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав (Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В данной ситуации необходимо обратить особое внимание на то, что регистрация договора субаренды нежилого помещения производится лишь при наличии надлежаще зарегистрированного договора аренды на данное имущество и согласия владельца имущества на передачу помещения в субаренду. В противном случае, сделка по договору субаренды может быть признана заинтересованными лицами (в число которых входят и налоговые органы) недействительной в силу ст.ст.167 и 168 ГК РФ.

Аналогичным же образом недействительной может быть признана любая сделка, связанная с арендой (субарендой) недвижимого имущества, незарегистрированная в установленном порядке. Такая сделка считается ничтожной. Соответственно, затраты арендатора, связанные с арендой (субарендой) такого имущества (арендная плата, оплата коммунальных услуг и т.п.), не подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг).

Подписано в печать

08.10.1999

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——