"Налоговый вестник", N 10, 1999

О ВЗИМАНИИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ

Положение о порядке определения арендной платы за землю основывается на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (с изменениями и дополнениями), иных федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также Инструкции Госналогслужбы России от 17.04.1995 N 29 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" (с изменениями и дополнениями).

В соответствии с Федеральным законом от 22.02.1999 N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год" и Законом РФ "О плате за землю" средства от арендной платы государственных и муниципальных земель должны поступать в 1999 г. в бюджеты соответствующих органов местного самоуправления, субъектов Российской Федерации и в федеральный бюджет.

1. Существующие проблемы аренды земли

В связи с тем что в Законе РФ "О плате за землю" не предусмотрен механизм учета плательщиков арендной платы и контроля за своевременностью и правильностью ее уплаты, а ст.21 данного Закона определено, что размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются только договором, налоговые органы на местах испытывают затруднения в осуществлении контроля за правильностью взимания и своевременностью поступления арендной платы в соответствующие бюджеты. В настоящее время отсутствует механизм бесспорного взыскания арендных платежей в случае выявления нарушений сроков уплаты. Ставки арендной платы определяются иногда без учета реальной стоимости земель. Если ставки земельного налога ежегодно индексируются, то ставки арендной платы зачастую продолжают оставаться на уровне прошлых лет. Во многих случаях земельные участки передаются в аренду бесплатно, что не позволяет пополнять бюджеты за счет средств, которые должны поступать от арендной платы. Широкое распространение получила практика предоставления органами исполнительной власти городов, поселков ранее не занятых земель общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.) юридическим лицам под торговые точки и другие коммерческие цели без оформления договоров аренды земли и без взимания арендной платы. Во многих случаях арендная плата за земли под торговыми киосками зачисляется на внебюджетные счета комитетов по земельным ресурсам и землеустройству или комитетов по имуществу. Встречались случаи, когда арендная плата за использование земель общего пользования под объектами торговли, автозаправочными станциями, автостоянками направлялась на внебюджетные счета районов и градостроительные счета. В некоторых регионах арендодатели (комитеты по управлению имуществом) сдают в аренду строения (части строений), не упоминая в договоре аренды плату за земли, на которых эти строения расположены. Зачастую юридические и физические лица, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на льготы по земельному налогу, претендуют на льготы и по арендной плате. Существуют различия в порядке заключения и оформления договоров аренды земли. В большинстве случаев работа по заключению договоров аренды, организации контроля за своевременным и полным поступлением арендной платы в бюджет возложена местной администрацией на комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, в отдельных случаях на управления архитектуры и градостроительства, на комитеты по управлению государственным имуществом, финансовые управления. Контроль за своевременным и полным поступлением арендной платы в бюджет во многих регионах возложен также на налоговые органы.

Например, в одном из городов Приморского края договоры аренды земельных участков, находящихся под объектами временного пользования, в основном для торговли, автостоянок, мест отдыха, заключались от имени районных администраций торговыми отделами и отделами коммунального хозяйства районов, а организация контрольной работы по взиманию арендной платы за эти объекты возлагалась на финансовые отделы администраций районов города. Работа по заключению договоров аренды с землепользователями за все земельные участки, за исключением указанных выше, возлагалась на комитет по земельным ресурсам и землеустройству города, а организация учета и контроля за поступлением арендной платы в бюджет - на налоговые органы.

В то же время имеются города и районы, в которых отсутствуют организации, ответственные за осуществление контроля поступления арендной платы за землю. Практически во всех случаях в договорах аренды предусматривается взимание пени за несвоевременную уплату арендной платы за землю за каждый день просрочки платежа. В некоторых случаях устанавливаются дополнительные меры воздействия на арендаторов за нарушение условий договора. Например, за неуплату аренды свыше 10 дней после установленного срока допускается принятие решения о закрытии расчетного счета арендатора, за неуплату аренды свыше 20 дней арендатор может быть лишен прав на пользование земельным участком. В договорах аренды предусматриваются административные штрафы за использование земельных участков не по целевому назначению, а также за систематическое нарушение сроков внесения платежей в сумме от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда. При этом встречаются случаи, когда указанные выше органы не применяли штрафные санкции за нарушение условий договоров, не всегда имели в своем распоряжении информацию о количестве заключенных договоров аренды, не вносили в них соответствующие изменения в случае изменения условий договорных обязательств. Среди наиболее характерных нарушений можно выделить следующие: занижение налогооблагаемой базы вследствие несвоевременного внесения в договоры изменений с учетом полученных в аренду дополнительных земельных участков, неправильное предоставление крестьянским (фермерским) хозяйствам льгот по сданным в аренду землям, непредставление в налоговые органы договоров по арендной плате и несвоевременное перечисление арендной платы в бюджет. В ряде случаев отдельные организации не перезаключают договоры аренды после передачи функций по заключению договоров от комитетов по земельным ресурсам и землеустройству комитетам по управлению городским имуществом.

Кроме того, не следует забывать, что согласно ст.12 Закона РФ "О плате за землю" с юридических лиц и граждан, освобожденных от уплаты земельного налога, при передаче ими земельных участков в аренду взимается земельный налог с площади, переданной в аренду. Так, например, учреждения искусства, кинематографии, культуры, физической культуры и спорта, научные организации, научно - исследовательские учреждения, санаторно - курортные и оздоровительные учреждения вынуждены в связи с недофинансированием бюджетной сферы сдавать большую часть своих зданий и, следовательно, земельных участков под ними в аренду. Эти учреждения, освобожденные от уплаты земельного налога в соответствии с Законом РФ "О плате за землю", в том числе учреждения, освобождаемые от уплаты налога органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления и сдающие свои земельные участки в аренду другим организациям, должны уплачивать земельный налог.

2. Арендная плата за земли городов и других населенных

пунктов

Положение о порядке определения арендной платы за землю регулирует базовые ставки ежегодной арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, дифференцирует их по территории города (поселка, населенного пункта), а также предусматривает порядок применения коэффициентов, учитывающих соответствие разрешенных к использованию земель установленным градостроительным приоритетам, расчету арендной платы за землю по договору.

Базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель устанавливаются городской администрацией и могут пересматриваться в сторону их увеличения. Базовые ставки арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земель определяются исходя из вида деятельности хозяйствующих субъектов и их социально - экономических характеристик, политики администрации города, направленной на создание благоприятных условий для осуществления городских программ, поддержку социально значимых отраслей, оздоровление окружающей среды, и с учетом практического опыта развития арендных земельных отношений в городе. Исходя из целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, политики местного самоуправления города по выводу и перепрофилированию предприятий, привлечению дополнительных инвестиций, стимулированию реализации городских программ органы местного самоуправления могут устанавливать поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы.

К компетенции городской администрации относятся следующие функции: установление ставок арендной платы в соответствии с нормативными актами города; определение ставок единовременных платежей за право на заключение договоров аренды земли и за право на сделки с арендными правами; установление порядка их взимания в соответствии с решениями городских властей; организация сбора платы за землю и контроль за ее поступлением и расходованием; организация регистрации и перерегистрации прав на земельные участки и другую недвижимость; организация системы оценки недвижимости, в том числе земельных участков; управление и распоряжение земельными участками; взыскание штрафов за нарушение земельного законодательства; разработка типовых форм договоров аренды и безвозмездного временного пользования земельными участками, находящимися в собственности города, и другие.

При установлении ставок земельного налога и арендной платы территория города может разбиваться на территориально - экономические зоны. В то же время базовые ставки арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель могут, как это сделано в Москве, дифференцироваться по территориально - экономическим зонам и подзонам повышенной ценности. При этом ставка арендной платы за землю конкретной категории арендаторов и вида целевого использования земель в территориально - экономической зоне может определяться путем умножения соответствующей базовой ставки на соотношение установленной Законом РФ "О плате за землю" ставки земельного налога в данной зоне к средневзвешенной налоговой ставке по городу. Указанное соотношение является коэффициентом территориальной дифференциации базовых ставок арендной платы за землю.

Следует отметить, что в Москве ставки арендной платы за землю по территориально - экономическим зонам должны быть пропорциональны соответствующим ставкам земельного налога, установленным для этих зон, и пересматриваться не чаще одного раза в год. При изменении границ территориально - экономических зон или пропорций ставок земельного налога администрация вносит в городскую Думу проект закона города о ставках земельного налога на текущий год после вступления в силу федерального закона или постановления Правительства РФ, установившего величину индексации средних ставок налога на землю. Так, Федеральным законом "О федеральном бюджете на 1999 год" предусмотрено увеличение ставок земельного налога по всем категориям земель начиная с 1 января 1999 г. в 2 раза, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и пастьбы скота. В связи с этим законодательные органы города могут принять решение об увеличении ставок арендной платы за землю на 1999 г.

Если на примере Москвы проанализируем базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель, то можно сделать вывод, что они значительно различаются. Наименьшая базовая ставка на 1999 г. установлена в соответствии с Распоряжением мэра Москвы от 02.04.1999 N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года" в размере 1800 руб./га для строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов, проведения работ по благоустройству и озеленению на предоставляемых для этих целей землях общего пользования и т.д. Наибольшая базовая ставка в размере 900 000 руб./га установлена для торговых организаций: киосков, палаток, торговых павильонов (за исключением киосков и палаток Мосгорсправки, ГК "Мосгортранс", периодической печати, мороженого, спортлото, прохладительных (безалкогольных) напитков, кваса, хлебобулочных изделий, театральных касс, быстрого питания, церковной утвари).

В целях упорядочения взимания арендной платы в ряде городов устанавливаются нормативные размеры земельных участков для расчета арендной платы за землю. Так, например, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за землю в Москве, утвержденным Распоряжением мэра от 25.09.1998 N 980-РМ "Об арендной плате за землю в городе Москве", установлены нормативные размеры земельных участков для расчета арендной платы за землю по приусадебным участкам индивидуальной жилой застройки и дачам.

В случае превышения нормативных размеров земельных участков применяются повышенные ставки арендной платы. За сверхнормативную площадь арендная плата рассчитывается с применением повышающих коэффициентов.

Кроме того, в случае использования земельного участка не в соответствии с установленными градостроительными приоритетами или режимом разрешенного использования земель арендная плата повышается. В связи с этим следует обратить внимание на то, что к установленным градостроительным приоритетам можно отнести следующее: вывод с территории экологически вредных предприятий и производств, складских помещений, ликвидацию свалок, снос временных и капитальных хозяйственных построек, вывод автостоянок из дворов жилых домов, скверов, детских площадок, снос плоскостных гаражей, гаражей "ракушек", вывод автостоянок из дворов жилых домов и т.д. Под разрешенным использованием земель понимается утвержденный в установленном порядке на основании планировочных и других ограничений исчерпывающий перечень целей, в соответствии с которым могут использоваться земельные участки в границах функциональной зоны.

Для стимулирования выполнения приоритетных направлений и конкретных проектов по развитию территории при осуществлении градостроительной деятельности администрации городов могут использовать следующие механизмы: предоставление в установленном порядке налоговых льгот или налогового кредита инвесторам, заказчикам и подрядчикам при производстве строительных работ; частичное и полное освобождение социально значимых предприятий, организаций от арендной платы за землю и нежилые помещения, за использование городской инфраструктуры; предоставление льготного кредита физическим и юридическим лицам уполномоченными банками под гарантии органов власти района или администрации города; обеспечение внеочередного приема, рассмотрения и согласования градостроительной и иной документации в органах администрации города.

Размер ежегодной арендной платы по договору рассчитывается путем перемножения площади земельного участка в гектарах (или кв. м), базовой ставки, установленной для соответствующей категории арендаторов и вида целевого использования земель, и коэффициента территориальной дифференциации для территориально - экономической зоны или подзоны повышенной ценности. Администрацией города могут временно устанавливаться иные ставки арендной платы за землю для тех категорий арендаторов, которые занимаются приоритетными для города видами деятельности. Могут устанавливаться и индивидуальные ставки арендной платы за землю на основании следующих факторов: наличие в структуре хозяйственной деятельности организаций таких видов деятельности, при занятии которыми действующим Законом РФ "О плате за землю" предусмотрено полное освобождение от уплаты земельного налога (хранение материальных ценностей, заложенных в мобилизационный резерв Российской Федерации; научные, научно - экспериментальные, учебные цели; комплексные научно - исследовательские и проектно - конструкторские работы и т.д.); обременение передаваемого в аренду земельного участка правами города, что существенно сокращает возможность его использования арендатором; иные установленные арендодателем ограничения в использовании земельного участка. Индивидуальные ставки арендной платы могут устанавливаться как для отдельных землепользователей, так и для их категорий. При этом одновременно с установлением ставок утверждается перечень арендаторов и земельных участков, в отношении которых они действуют, а также определяется порядок применения коэффициентов к ним. Индивидуальные ставки лучше устанавливать с указанием срока их действия. Например, по Москве индивидуальные ставки арендной платы за землю на 1999 г. установлены в процентах от средней по городу ставки и составляют по организациям хлебопекарной и макаронной промышленности 60% (ставка арендной платы за землю установлена в размере 108 000 руб./га); по организациям стройиндустрии, в общем объеме выпускаемой продукции которых поставка строительных материалов, деталей и конструкций на объекты, финансируемые из бюджета и внебюджетных фондов города, составляет более 50%, индивидуальная ставка арендной платы установлена в размере 60% (ставка арендной платы составляет 108 000 руб./га); по организациям, осуществляющим строительство и реконструкцию линий и объектов Московского метрополитена, индивидуальная ставка арендной платы установлена в размере 1% от средней по городу ставки (ставка арендной платы за землю составляет 1800 руб./га). По организациям городского транспорта, а именно таксомоторным паркам, индивидуальная ставка арендной платы за землю составляет 50% от средней по Москве ставки арендной платы (ставка арендной платы - 90 000 руб./га). По организациям строительного комплекса, более 70 % общего объема выпускаемой продукции, работ и услуг которых поставляется на объекты, финансируемые из бюджета и внебюджетных фондов города, индивидуальная ставка арендной платы установлена в размере 50% от средней по городу ставки арендной платы. К индивидуальным ставкам арендной платы за землю применяются коэффициенты территориальной дифференциации. Применение повышающих коэффициентов к базовым ставкам арендной платы при использовании участков в границах земель природоохранного, рекреационного и историко - культурного назначения производится на основании заключения органа городской администрации, на который возложен контроль за соблюдением установленного режима охраны. Указанные коэффициенты применяются только в случае, если в установленном порядке определены границы указанных земель.

Следует еще раз подчеркнуть, что юридические и физические лица, обладающие правами аренды на помещения в зданиях, строениях, сооружениях, расположенных на неделимом земельном участке, в случае если в сумму арендной платы не включена плата за землю, должны осуществлять регулярные земельные платежи исходя из расчетных земельных платежей, равных произведению площади земельного участка и доли общих площадей, занимаемых этими лицами помещений, от соответствующей общей площади помещений, размещенных на данном земельном участке. Арендная плата за земельные участки с юридических и физических лиц взимается со дня, следующего за днем регистрации договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Установленные льготы не применяются в случае, если плательщик, имеющий право на льготы, передает земельный участок или расположенные на нем здания, сооружения и помещения в аренду или субаренду другому лицу или в качестве компенсации за работы, товары, услуги, в том числе по договорам о совместной деятельности. По договорам аренды земельных участков в случае неуплаты арендной платы за землю в установленный срок начисляются пени в размере, установленном законодательством Российской Федерации и решениями городов. Данное условие вносится в договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности города. При нарушении арендатором, обладающим правом на сделки с арендными правами, условий договора аренды земли уполномоченный орган городской власти, предоставивший это право, вправе прекратить действие такого права при наличии условия о возможности его прекращения в договоре аренды земельного участка. Невнесение арендной платы и пени в полном объеме в течение двух сроков подряд является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Данное условие вносится в договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности города при заключении указанных договоров.

При заключении договоров аренды или безвозмездного временного пользования земельными участками, которые ранее были предоставлены в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение или бессрочное пользование, пересмотре договоров аренды земли с целью установления в них обременений и ограничений, при заключении прав владения или пользования земельными участками, а также при регистрации прав на земельные участки, занимаемые бюджетными учреждениями, плата за регистрацию, заключение и оформление указанных договоров, как правило, не взимается. Финансирование выполняемых при этом Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству работ может производиться за счет средств, отчисляемых на эти цели от земельных платежей, поступающих в бюджет города, а также средств, выделяемых в установленном порядке из федерального бюджета на выполнение работ по землеустройству, земельному кадастру и мониторингу земель.

Следует отметить, что в некоторых городах при расчете арендной платы за землю потребительских кооперативов (ГСК, ЖСК и др.) и иных некоммерческих объединений граждан учитывается наличие в их составе лиц, полностью освобожденных от уплаты земельного налога в соответствии со ст.ст.12, 13 и 14 Закона РФ "О плате за землю". Размер платы в этом случае уменьшается на величину, пропорциональную доле в праве аренды земельного участка, принадлежащей гражданам, отнесенным законодательством к льготным по земельному налогу категориям. Основанием для уменьшения арендной платы являются документы, удостоверяющие членство в организации, право на долю в общем имуществе, принадлежность к льготной категории граждан.

Рассмотрим расчет (примерный) арендной платы за землю согласно договору аренды на примере использования земель общего пользования (внутридворовых территорий, газонов, проездов, охранных зон подземных коммуникаций и т.п.) под размещение в городе металлических тентов типа "ракушка".

Арендную плату за землю, необходимую внести в 1999 г. за установку металлических тентов типа "ракушка", рассчитаем по формуле:

П х Кт

А = ------- х 20 х 15, где:

10 000

П - базовая ставка ежегодной арендной платы за землю под одноэтажные (плоскостные) гаражи - стоянки, муниципальные платные автостоянки долговременного хранения индивидуального автотранспорта, тенты типа "ракушка";

Кт - коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок арендной платы за землю;

10 000 - количество квадратных метров в 1 га;

20 - площадь земельного участка под металлическим тентом;

15 - повышающий коэффициент к ставкам арендной платы при использовании земельного участка не в соответствии с установленными градостроительными приоритетами или режимом разрешенного использования земель (например, по г. Москве).

В случае если базовая ставка ежегодной арендной платы за землю составила для тентов типа "ракушка" 90 000 руб. за 1 га по Москве, а коэффициент дифференциации применяется в размере 0,32, то арендная плата за землю составит:

90 000 руб./га х 0,32

А = --------------------- х 20 х 15 = 864 руб.

10 000

(Окончание см. "Налоговый вестник", N 11, 1999)

Подписано в печать Р.Г.Габбасов

24.09.1999 Советник налоговой службы

I ранга

Н.В.Голубева

Советник налоговой службы

I ранга

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——