"АКДИ "Экономика и жизнь", N 2, 1999

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

КАК ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ УСЛОВИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛОК

ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ)

В ряде случаев в целях более жесткого контроля со стороны государства за совершением определенного вида сделок и их учета законами устанавливается дополнительное условие действительности таких сделок в виде необходимости проведения их государственной регистрации. Так, в настоящее время общие нормы, устанавливающие, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, содержатся в п.1 ст.164 и п.1 ст.131 ГК РФ. Кроме того, согласно п.2 ст.164 ГК РФ законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. В силу п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Однако применительно к сделкам залога недвижимости (ипотеки) необходимо учитывать, что требование об их обязательной государственной регистрации было установлено ст.ст.11, 41 и 43 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон о залоге). Причем такое требование было введено наряду с необходимостью обязательного нотариального удостоверения договора залога недвижимости (ипотеки).

Судебно - арбитражная практика рассматривала данные нормы как нормы прямого действия, т.е. как нормы, подлежащие применению вне зависимости от издания каких-либо подзаконных актов. Так, по одному из арбитражных дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 27.05.1997 N 3132/96 признал недействительным заключенный 7 апреля 1994 г. договор залога недвижимости по причине отсутствия в том числе его государственной регистрации.

Такой подход обусловлен тем, что вышеуказанными нормами Закона о залоге регистрация залога была фактически возложена на органы, осуществляющие учет соответствующего имущества (земли, жилых и нежилых помещений). К тому же после вступления в силу Закона о залоге органы государственной власти и управления субъектов РФ, учитывая технические сложности, возникающие при государственной регистрации залога недвижимости (ипотеки), а также рекомендации, содержащиеся в Основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренных Распоряжением заместителя Председателя Правительства РФ от 22.12.1993 N 96-рз, стали самостоятельно устанавливать порядок государственной регистрации залога на подведомственных им территориях. Например, на территории г. Москвы единая система государственной регистрации залога была введена Постановлением Правительства г. Москвы от 20.09.1994 N 788. Согласно этому Постановлению регистрация залога недвижимости (ипотеки) была признана частью государственной системы регистрации недвижимости и сделок с нею в г. Москве. Осуществление непосредственной регистрации в зависимости от вида заложенного имущества было возложено на соответствующие организации. В частности, государственного имущества - на Москомимущество, недвижимого имущества совместно с земельным участком - на Москомзем, жилых помещений - на Департамент муниципального жилья, предприятий как имущественных комплексов - на Московскую регистрационную палату и т.д. Держателем единого реестра договоров залога признана Московская регистрационная палата.

С 1 января 1995 г. вступила в силу часть первая ГК РФ, в которой было сохранено требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров залога недвижимости (ипотеки), а также об их государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п.2 ст.339, п.1 ст.131, п.3 ст.339). При этом в ст.8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было установлено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок.

Отсюда следует вывод, что с момента вступления в силу Закона о залоге до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (1 февраля 1998 г.) сделки залога недвижимости (ипотеки) подлежали обязательной регистрации в порядке, устанавливаемом органами государственной власти и управления субъектов РФ.

В то же время в феврале 1996 г. Указом Президента РФ от 28.02.1996 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (далее - Указ N 293) была предпринята попытка установить на территории России единый порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе его залога. Этим же Указом были утверждены единые формы государственной регистрации.

Однако названный Указ в части, касающейся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.п.14 - 19), не мог быть реализован, поскольку сам факт его издания противоречил федеральным законам, что недопустимо в силу п.3 ст.90 Конституции РФ и п.3 ст.3 ГК РФ.

Во-первых, в соответствии с п.6 ст.131 и п.2 ст.3 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен устанавливаться федеральным законом. Согласно ч.2 ст.4 Закона N 52-ФЗ по вопросам, которые согласно части первой ГК РФ регулируются только федеральными законами, могут действовать нормативные акты Президента РФ, но изданные до введения в действие части первой ГК РФ. В ст.7 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ" впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была признана юридическая действительность договоров купли - продажи недвижимости и предприятий, а также дарения недвижимости без государственной регистрации, но при условии их нотариального удостоверения. Тем самым решение вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с федеральными законами не входит в компетенцию Президента РФ.

Во-вторых, Указом предусмотрено, что ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивается специально создаваемой Федеральной комиссией по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, подчиненной непосредственно Президенту РФ. Вместе с тем согласно ст.131 ГК РФ такая регистрация должна производиться учреждениями юстиции, что предполагает подчинение этих органов не только федеральным органам исполнительной власти, но и государственным органам субъектов РФ. Тем более что речь идет о недвижимом имуществе, находящемся не только в федеральной собственности, но и в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Тем самым были ущемлены права субъектов РФ.

К тому же Федеральная комиссия так и не приступила к осуществлению своей деятельности и была юридически упразднена Указом Президента РФ от 30.04.1998 N 483 "О структуре федеральных органов исполнительной власти".

Следовательно, договора залога недвижимости (ипотеки), совершенные после вступления в силу Указа N 293, до вступления в силу Закона N 122-ФЗ не могут быть признаны недействительными по причине отсутствия государственной регистрации в порядке и по формам, предусмотренным этим Указом.

Как уже отмечалось, 1 февраля 1998 г. (по истечении шести месяцев со дня официального опубликования 30 июля 1997 г.) вступил в силу Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данный Федеральный закон установил, что обязательность введенного им порядка государственной регистрации не распространяется на права на недвижимое имущество, возникшие до его вступления в силу, а также подтвердил легитимность ранее совершенной регистрации прав на недвижимое имущество в субъектах РФ и муниципальных образованиях (п.1 ст.6). При этом предусмотрено, что создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами РФ поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 г.

В развитие этого Закона Правительством РФ был предпринят целый ряд мер. Наиболее важными из них являются:

- образование Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью органов, осуществляющих регистрационные полномочия, и утверждение положения о ней (Постановления Правительства РФ от 01.11.1997 N 1378 и от 21.02.1998 N 238);

- утверждение Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219);

- установление максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах (Постановление Правительства РФ от 26.02.1998 N 248);

- утверждение Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства РФ от 06.03.1998 N 288).

С 22 июля 1998 г. (с момента официального опубликования) вступил в силу Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который предусматривает специальные нормы, посвященные государственной регистрации ипотеки (ст.ст.19 - 28).

Таким образом, сделки залога недвижимости (ипотеки), совершаемые после 1 февраля 1998 г., подлежат обязательной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нормативными актами Правительства РФ и субъектов РФ, принятыми в его развитие, а после 22 июля 1998 г. еще и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". До создания учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на соответствующих территориях такую регистрацию осуществляют ранее уполномоченные органы.

Подписано в печать А.Я.Курбатов

10.02.1999 Кафедра предпринимательского

(хозяйственного) права

Московской Государственной

Юридической Академии

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——