"Финансовая газета", N 3, 1999

НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ:

ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ

Происходящие в настоящее время в стране процессы изменения системы налогообложения связаны, с одной стороны, с общим уменьшением налогового бремени на субъекты экономической деятельности, а с другой - с упрощением системы, делающим ее более прозрачной и контролируемой. Одной из актуальных проблем, обсуждаемых в связи с этим, является проблема налогообложения недвижимости. При этом рассматриваются аргументы за и против раздельного или единого налогообложения двух компонентов недвижимости: земли и зданий и сооружений, а также раздельной или нераздельной их оценки.

Для оценщика эти вопросы представляют интерес по двум причинам. Во-первых, налогообложение является одной из важнейших целей оценки недвижимости. По существу, это две части единого механизма, создающего важные предпосылки эффективного функционирования субъектов экономической деятельности всех уровней: предприятий, городов, субъектов Федерации и страны в целом. Взаимодействие и согласованность между частями этого механизма обеспечивают его работоспособность. Во-вторых, проблема раздельного или единого налогообложения связана с методическими подходами к оценке двух частей недвижимости. Нередко можно услышать мнение, что из единого налогообложения земли и зданий следует предпочтительность или даже необходимость нераздельной их оценки. В данной статье представлены аргументы в пользу раздельного подхода к оценке недвижимости и кратко рассмотрены методы оценки, связанные с этим подходом. Также показано, что раздельная оценка предпочтительна в любом случае как при едином, так и раздельном налогообложении недвижимости.

Оценка налогооблагаемой стоимости (стоимости для целей налогообложения), как правило, осуществляется с применением методов массовой оценки в рамках создания земельных кадастров, которые нередко называют кадастрами недвижимости. Слова "с применением методов массовой оценки" можно понимать по-разному. Одна трактовка заключается в том, что результатом массовой оценки являются стоимости объектов недвижимости, непосредственно рассматриваемые как база налогообложения. Разрабатываемые в ряде городов (например, в Москве) укрупненные схемы территориально - экономического зонирования напрямую используются для налогообложения и установления ставок арендных платежей. В таком подходе есть свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести простоту, наглядность и относительную дешевизну разработки и эксплуатации подобного рода схем. К минусам - грубость оценки, проявляющуюся в избыточном налогообложении одних землепользователей и недостаточном налогообложении других, что ведет к конфликтным ситуациям и нарушает нормальное функционирование экономики.

Возможна и другая трактовка применения методов массовой оценки в оценке налогооблагаемой стоимости недвижимости, наиболее разработанная для оценки городских земель. Оценка строится иерархически, в виде двухуровневой (двухшаговой) процедуры. На первом уровне осуществляется массовая поквартальная оценка земель территории города или крупной его части. При этом учитываются региональная рента города, определяемая его статусом и народно - хозяйственным значением в регионе, и факторы макроположения квартала в городе. Результатом оценки на этом уровне является базовая стоимость земель квартала в предположении их использования под различные базовые функции (многоквартирное жилье, торговлю, офисы, мелкий бизнес и т.д.) <*>. На втором уровне осуществляется индивидуальная оценка земель отдельных участков с учетом факторов положения квартала в ближайшем окружении (факторов мезоположения) и факторов микроположения участков в квартале с позиций текущего или планируемого функционального использования. Отметим характерные особенности двухуровневой процедуры.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> А.П. Ромм. Стоимость городских земель: методы оценки. - "Финансовая газета", N 28 (344), 1998 г.

1. Поквартальная оценка общегородского уровня, осуществляемая путем компьютерных расчетов и основанная на методах математического моделирования факторов макроположения, более корректна и более точна, чем оценка в схемах территориально - экономического зонирования, формируемых на основе экспертных оценок и поправочных коэффициентов. Тем не менее и она требует дальнейшего уточнения с учетом факторов микроположения участков в квартале, для того чтобы оценка налогооблагаемой стоимости максимально точно учитывала все факторы, влияющие на реальную стоимость недвижимости.

2. Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально - экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального развития.

3. Поквартальная и поучастковая оценки существенно различаются по источникам финансирования оценочных работ и по схеме взаимодействия с системой земельного кадастра. Поквартальная массовая оценка осуществляется в сжатые сроки относительно небольшим коллективом оценочной фирмы, располагающей специальным программно - методическим обеспечением, технологиями и персоналом, прошедшим специальную подготовку. Источник финансирования - местный бюджет при частичной поддержке из регионального бюджета. Результаты массовой поквартальной оценки поступают в земельный кадастр и временно рассматриваются в качестве базы налогообложения землепользователей. Поскольку для части земельных участков оценка первого уровня (поквартальная оценка) является завышенной, у этих землепользователей возникает заинтересованность в ее уточнении, и они за свой счет заказывают уточненную оценку независимой оценочной фирме. Так как в каждом квартале десятки таких участков, а число кварталов в городе - сотни, то в работу второго уровня вовлекаются десятки и сотни оценочных фирм. Финансирование оценки осуществляется за счет заинтересованных землепользователей. Результаты оценки второго уровня поступают в земельный кадастр и заменяют временно внесенные туда оценки первого уровня. Текущее состояние земельного кадастра используется для налогообложения.

Таким образом, при оценке недвижимости для целей налогообложения используются как методы массовой оценки, так и методы индивидуальной оценки.

В индивидуальной оценке используются три основных метода: затратный метод, метод капитализации дохода и метод сравнения продаж. Затратный метод по сути является раздельным: оценивается стоимость земли, стоимость зданий и сооружений, и стоимость недвижимости получается как сумма этих двух величин. Для оценки стоимости земли могут использоваться различные методы: рыночные (при наличии представительной статистики продаж земельных участков), расчетные и их комбинации. Для оценки стоимости зданий и сооружений используются методы типа укрупненных сметных расчетов либо методы, основанные на использовании аналогов. В отечественной практике оценка гражданских зданий существенно облегчается тем обстоятельством, что на протяжении последних сорока лет массовое жилищно - общественное строительство во всех городах страны велось по типовым проектам: для них есть готовые сметы, так что задача заключается только в пересчете ряда цифр к сегодняшним ценам с учетом износа за истекший период.

Метод капитализации дохода используется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках по аренде недвижимости или об ожидаемых прибылях в данной сфере деятельности: последнее относится прежде всего к торговле и общественному питанию. Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли - продажи объектов, аналогичных оцениваемому. Наиболее естественная область его использования - оценка квартир. Оба эти метода по сути - нераздельные.

В массовой оценке недвижимости также используется как нераздельный, так и раздельный подход. Первый представлен методом сравнения продаж, а второй - группой методов, различающихся прежде всего в подходах к оценке земли и основанных на экспертных оценках, на методах математического моделирования и на их сочетаниях. Метод сравнения продаж, как и в индивидуальной оценке, используется преимущественно для оценки многоквартирного жилья. Возможности его использования для оценки других сегментов рынка недвижимости в настоящее время неясны.

Методы оценки земли, реализуемые в рамках раздельного подхода к оценке недвижимости, существенно зависят от таксономического уровня оцениваемой территории. При этом выделяются уровни региона (области, края, автономной республики) и города. На уровне региона существенная специфика накладывается видом земель: для оценки видов земель, наиболее весомых в территориальном балансе (сельскохозяйственном и лесном), используются специфические методы и базы данных. Общая оценка всех земель региона затрудняется недостаточной методической продвинутостью вопроса. Уровень города в этом отношении находится в более выгодном положении. Методы массовой оценки городских земель можно разделить на две группы: методы, опирающиеся на экспертные оценки и поправочные коэффициенты, методы, опирающиеся на анализ и математическое моделирование факторов, определяющих стоимость городских земель. Возможно также применение комбинированных методов.

Как в массовой, так и в индивидуальной оценке предпочтительны методы, основанные на раздельном подходе к оценке недвижимости, позволяющие получать наиболее адекватные, проверяемые и интерпретируемые результаты. Приведем основные аргументы в пользу раздельной оценки.

Природа стоимости зданий и земли различна. Стоимость здания является результатом сознательных действий владельца недвижимости и меняется в зависимости от его решений по внесению любого рода изменений (таких, как надстройки, пристройки, перепланировка, реконструкция, частичный или полный снос и т.д.). В отличие от этого стоимость земли определяется факторами, не зависящими от владельца и связанными с общегородской функционально - планировочной ситуацией. К ним относятся население города с его половозрастной структурой, уровнем образования и доходов, системой ценностей и другими социально - демографическими характеристиками, места его проживания (дома и жилые кварталы), места приложения труда и средства производства, системы здравоохранения, образования и обслуживания населения, система озеленения, экологическая ситуация, улично - дорожная сеть, городской транспорт, все виды инженерных сетей и т.д. Стоимость земли определяется этими факторами и меняется вместе с ними.

Различная природа стоимости зданий и земли предопределяет необходимость различной профессиональной подготовки специалистов, занимающихся их оценкой. Для оценки зданий и сооружений необходимы знания в области объемного строительного проектирования и сметных расчетов для строительства. Для оценки земли необходимы знания в области экономической географии и градостроительного проектирования. Соответственно различаются и методы работы в этих двух направлениях оценки. В отличие от нераздельной оценки, где разнокачественные явления смешаны, создавая практически неразрешимые проблемы на пути поиска причин и объяснений наблюдаемых явлений, раздельная оценка позволяет использовать наработанные в каждой из этих сфер деятельности приемы, методы расчетов, проектные материалы, базы данных, специально разработанные для этих целей справочники, ценники, компьютерные программы и т.д. и тем самым обеспечивает результатам оценки адекватность, непротиворечивость, наглядность, убедительность и объяснительную силу.

Изменения стоимости зданий и земли во времени разнонаправленны: стоимость зданий падает с течением времени в связи с физическим и моральным износом, а стоимость земли, как правило, растет. Раздельная оценка позволяет непосредственно отслеживать эти изменения, давать объяснения происходящим процессам и представлять факторы оценки и саму оценку в ясной, понятной и убедительной форме.

Особые условия оценочной деятельности в России в настоящее время, такие, как отсутствие вторичного рынка земли, отсутствие достаточного объема надежных данных по продажам и арендам во всех секторах рынка недвижимости, кроме жилых квартир, общая нестабильность экономики, неразвитость рыночных механизмов, непрогнозируемый характер инфляционных процессов и т.д., создают серьезные трудности в применении метода сравнения продаж.

Большая часть капитальной гражданской застройки в российских городах представлена массовой индустриальной застройкой, осуществлявшейся начиная с середины 50-х годов по одним и тем же типовым проектам зданий, в рамках градостроительных проектов, разрабатывавшихся по единым строительным нормам и правилам (СНиП) в немногочисленных крупных центральных и местных проектных организациях, в архивах которых поныне сохраняются все проектные материалы. Обращение к этим материалам открывает возможности быстрой и относительно нетрудоемкой оценки объектов гражданской застройки. Для массовой оценки застройки в городах могут быть использованы проекты детальной планировки и проекты застройки жилых кварталов и микрорайонов, выполнявшиеся в различные периоды по соответствующим нормам плотности жилого фонда и с использованием соответствующих типовых проектов. Для индивидуальной оценки могут быть использованы непосредственно типовые проекты жилых зданий, школ, детсадов, магазинов и др. Для оценки земли может применяться специально разработанное программно - методическое обеспечение, использующее те же исходные данные, которые используются при разработке генеральных планов и проектов детальной планировки в городах в местных и центральных проектных организациях.

Раздельная оценка обладает преимуществами также при проведении периодической переоценки недвижимости (достаточно только отслеживать изменения ситуации), а также при оценке таких видов недвижимости, как поврежденная недвижимость и незавершенное строительство.

Раздельный подход является единственно возможным, когда требуется оценка инвестиционной стоимости недвижимости. Инвестору необходимо учитывать не только существующее положение, но и изменения ситуации, связанные с планируемыми и осуществляемыми крупномасштабными градостроительными решениями (такими, как строительство новых участков и новых линий метрополитена, общегородских транспортных магистралей, мостов и путепроводов, крупных объектов общегородского и локального значения и т.д.), а также с планируемыми или прогнозируемыми изменениями ближайшего окружения квартала и оцениваемого участка.

В заключение отметим, что из сказанного в отношении раздельной оценки следует также предпочтительность раздельного налогообложения недвижимости. Но раздельная оценка, на наш взгляд, предпочтительна всегда независимо от того, принято ли единое или раздельное налогообложение недвижимости.

Подписано в печать А.Ромм

15.01.1999 Руководитель Центра

аналитических исследований и разработок

АООТ "Городской кадастр"

г. Москва

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——