"Нормативные акты для бухгалтера", 2005, N 3

<КОММЕНТАРИЙ

К ПИСЬМУ МИНФИНА РОССИИ ОТ 14.01.2005 N 03-06-02-02/01

<О ПЛАТЕ ЗА ЗЕМЛЮ>>

С этого года вступила в силу новая глава Налогового кодекса "Земельный налог" <*>. Однако на территории большинства регионов России местные законодательные власти не успели принять необходимые нормативные акты, поэтому в 2005 г. собственники, землевладельцы и землепользователи будут руководствоваться старым Законом от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю". Но и в этот документ внесены изменения (Закон от 20.08.2004 N 116-ФЗ). Причем некоторые новые правила уплаты земельного налога распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2000 г. Все поправки Минфин описал в своем новом Письме.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Документ опубликован в "НА" N 24, 2004.

Коллизии земельного налога...

Сразу скажем, что изменения в порядке расчета платы за землю касаются участков, предоставленных (приобретенных) для жилищного строительства.

Для городских или поселковых земель, занятых жилищным фондом, была предусмотрена пониженная ставка налога - 3 процента от установленной (ст. 8 Закона N 1738-1). Эта льгота распространяется на землю как под государственным и муниципальным, так и под общественным, кооперативным и индивидуальным жильем. Поэтому землевладельцы и землепользователи платили в гораздо меньшем размере за участки, на которых было расположено готовое или строящееся жилье. Это продолжалось до 2001 г., в котором многие владельцы недостроенных частных домов получили уведомления на уплату земельного налога на непривычно большие суммы. Оказалось, что ранее инспекторы неверно трактовали норму ст. 8 Закона N 1738-1. К жилищному фонду относятся далеко не все жилые помещения, а лишь те, которые уже закончены строительством. Поэтому земля, отведенная под жилищное строительство, облагается земельным налогом по полным налоговым ставкам. Вплоть до момента окончания строительства и приема жилья в эксплуатацию (Письмо МНС России от 27.04.2001 N ВТ-6-04/351). Это означало, что земельный налог нужно пересчитать и за прошлые налоговые периоды, а именно за три предшествующих года (ст. 17 Закона N 1738-1).

Неудивительно, что многие застройщики сочли такой поворот событий незаконным и обратились в суд. И нашли там поддержку. Так, Верховный Суд встал на сторону плательщика. В Определении от 13.02.2003 N 78-Впр03-3 судьи указали, что предоставление 3-процентной ставки находится в прямой зависимости от целевого назначения земли и не связывает право на применение этой ставки со сроками сдачи дома в эксплуатацию и регистрацией его в качестве жилого фонда.

Однако на позицию налоговиков мнение судей Верховного Суда должного влияния не оказало. Проблема частично разрешилась другим путем - через внесение поправок в региональное и местное законодательство о земельном налоге. В некоторых регионах льготы по уплате налога, в том числе и за предыдущие налоговые периоды, получили те категории плательщиков, чье финансовое состояние не позволяло рассчитываться с бюджетом на общих основаниях.

Затем уже Конституционный Суд признал, что Верховный Суд устранил неопределенность в понимании нормы ст. 8 Закона N 1738-1. И таким образом согласился с ним (Определение от 05.06.2003 N 276-О). Решения Конституционного Суда обязательны для исполнения на всей территории России (ст. 6 Закона от 21.07.1994 N 1-ФКЗ). Поэтому с момента принятия указанного Определения налоговое ведомство должно было руководствоваться позицией Конституционного Суда и применять 3-процентную ставку земельного налога за земли, предоставленные для жилищного строительства. Однако и после этого в своих частных консультациях налоговики давали противоречащие позиции Конституционного Суда разъяснения.

...теперь распутаны

В настоящее время ситуация с земельным налогом за участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, законодательно разрешилась. Законом от 20.08.2004 N 116-ФЗ внесены изменения в ст. 8 Закона "О плате за землю". Правовая неопределенность понятия "земли, занятые жилищным фондом" устранена.

Изменениями, внесенными Законом N 116, разделены такие понятия, как:

- земли, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного строительства;

- земли, занятые жилищным фондом;

- земли, приобретенные в собственность организациями и гражданами на условиях осуществления на них жилищного строительства;

- земли, приобретенные в собственность гражданами для индивидуального жилищного строительства.

Льготная 3-процентная ставка налога распространяется на первые две категории земельных участков. Именно они теперь поименованы в ч. 5 ст. 8 Закона N 1738-1. Причем эта норма распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2000 г. Так что частные землевладельцы (первая категория), если они перечисляли налог по полным ставкам, вправе обратиться в инспекцию и возместить переплаченные суммы. Чтобы возвратить или зачесть излишне уплаченный налог в счет предстоящих платежей, нужно подать заявление в инспекцию (п. п. 4, 7 ст. 78 НК РФ). С заявлением лучше поторопиться. Хотя Минфин указал, что пересчет налога возможен за 2000 - 2004 гг., Налоговый кодекс разрешает подавать заявление о возврате налога в течение трех лет с момента его уплаты (п. 8 ст. 78 НК РФ). Судьи считают, что трехлетний срок распространяется также и на подачу заявления о зачете налога в счет предстоящих платежей (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2004 N 2046/04).

В опубликованном Письме Минфин разъяснил, что на пересчет налога имеют право граждане, которым земельные участки предоставлены для индивидуального жилищного строительства:

- в собственность;

- на праве пожизненного наследуемого владения;

- на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В то же время физлицам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (п. 2 ст. 20 ЗК РФ).

Обратите внимание: при использовании льготы нужно помнить, что размер налога не может быть меньше 10 руб. (неденоминированных) за 1 кв. м земли. В условиях 2004 г. нижняя граница платежа составляла 57,02 коп. за 1 кв. м, в условиях 2005 г. - 62,72 коп. за 1 кв. м. Такая индексация установлена ст. 4 Закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ.

А что же с остальными двумя категориями земель? Порядок расчета налога по ним зависит от того, когда участок был приобретен в собственность: до или после 1 января 2005 г. Если до - то, как следует из опубликованного Письма Минфина, налог нужно считать по полным ставкам вплоть до госрегистрации прав на недвижимость. Это касается даже граждан, которые приобрели земли для индивидуального жилищного строительства. Ведь льготная 3-процентная ставка распространяется, в частности, только на земли, переданные физлицам, а не приобретенные ими.

В то же время такой порядок вступает в силу только с 1 января 2005 г. А до этого времени при решении вопроса о земельном налоге с участков, которые предоставлены или приобретены в собственность для индивидуального жилищного строительства, нужно руководствоваться вышеуказанными Определениями Верховного Суда и Конституционного Суда. А также разъяснениями МНС и ФНС России.

Дав такую рекомендацию, Минфин не учел, что эти позиции подчас в корне различаются. Однако, как было указано выше, решение Конституционного Суда обязательно к применению на всей территории России, поэтому налоговое ведомство также обязано им руководствоваться.

В отношении земель, приобретенных после 1 января 2005 г., установлен совершенно новый порядок расчета налога. Для третьей категории (земли, приобретенные в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства) они направлены на создание условий для формирования рынка доступного жилья и имеют целью стимулирование скорейшего ввода жилья в эксплуатацию. Так, в течение трех лет, на срок проектирования и строительства, за землю придется платить по двойным ставкам. Если государственная регистрация прав на построенный объект произойдет позже трехлетнего срока, то земельный налог взимается в четырехкратном размере.

Однако самое интересное правило установлено для случая, если момент госрегистрации прав на построенный объект наступит раньше, чем пройдет три года с момента приобретения участка. В этом случае ровно половина уплаченного налога должна быть возвращена.

После регистрации прав земельный налог нужно платить в размере 3 процентов от однократной ставки налога. В этом случае земельный участок будет подпадать под категорию "земли, занятые жилищным фондом".

Что касается четвертой категории (земли, приобретенные в собственность гражданами для индивидуального жилищного строительства), то по ним порядок такой. В течение 10 лет на срок проектирования и строительства налог взимается по однократной ставке. В последующие годы (вплоть до госрегистрации прав) - по двойной.

Когда Закон утратит силу

Подобный принцип дифференцируемых ставок перенесен и в гл. 31 Налогового кодекса "Земельный налог" (п. п. 15, 16 ст. 396 НК РФ), так что с 2006 г., когда утратит силу Закон "О плате за землю", он не изменится. А в Москве, где законодатели ввели земельный налог с 1 января 2005 г., он действует уже сейчас (Закон г. Москвы от 24.11.2004 N 74).

Льготный порядок уплаты налога за земли, занятые жилищным фондом, в гл. 31 сохранился. Однако изменения все же есть. Налоговая ставка не может превышать 0,3 процента от кадастровой стоимости за земли, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также предоставленные для жилищного строительства. Местные власти могут установить и более низкую налоговую ставку. Однако льгота не будет действовать в отношении доли земельного участка, которую занимают объекты, к вышеуказанным категориям не относящиеся.

Е.А.Кропотина

Аудитор

Подписано в печать

04.02.2005

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——